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適格消費者団体特定非営利活動法人消費者支援機構関西（ＫＣ'ｓ）からの差止請求訴訟の最高裁判決について。

2022.12.12

本日令和4年12月12日、特定非営利活動法人消費者支援機構関西（ＫＣ'ｓ）から、弊社（フォーシーズ）が過去に使用していた「住み替えかんたんシステム保証契約書」における保証契約条項（2017年12月1日版。以下「旧版条項」といいます。）の一部について、消費者契約法に違反することを理由として差止め等を求められていた差止請求訴訟について、最高裁判所第一小法廷において、旧版条項の一部の差止め等を命ずる判決（以下「本判決」といいます。）が言い渡されました。本判決において差止め等が命じられた条項（以下「差止め対象条項」といいます。）の内容は、以下のとおりです。

（13条1項前段）
　フォーシーズは、賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3か月分以上に達したときは、無催告にて原賃貸借契約を解除することができるものとする。
（18条2項2号）
　フォーシーズは、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、フォーシーズが合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。

一方、現在、弊社が使用している保証契約条項（2021年4月1日版）においては、差止め対象条項について、本判決以前に、以下のとおり改訂済みとなっております。

（13条1項前段）
　賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3か月分以上に達したことなどにより、賃借人に賃料等の支払能力がないことが明らかとなり､原賃貸借契約及び本契約における賃貸人・フォーシーズと賃借人との間の信頼関係が破壊された場合には､フォーシーズは､無催告にて原契約を解除することができるものとする。
（18条2項2号）
　削除

本判決は、将来にわたる差止め対象条項の内容による契約の締結を禁止するとともに、同内容の条項が記載された契約書用紙の廃棄を命ずるものですが、差止め対象条項の内容が記載された旧版条項の契約書用紙は、いずれも回収・廃棄済みとなっております。また、今後、弊社において、本判決において契約締結を禁じられた差止め対象条項の内容を含む契約を締結することもございません。

なお、本判決は、あくまで消費者契約法が適用される消費者契約（消費者を賃借人とする契約）について、将来にわたる差止め対象条項の内容による契約を禁止するとともに、同内容の条項が記載された契約書用紙の廃棄を命ずるものであり、現に弊社が締結した契約における個々の条項の効力について否定するものではありません。
もっとも、本判決の趣旨を踏まえ、旧版条項の18条2項2号については、適用いたしません。一方、13条1項前段については、従前、弊社において、その適用に先立ち、内容証明郵便による2週間の期間を付した催告を必須としており、今後も、同様の対応を続けていく所存です。
よって、弊社が現在提供している保証サービス（締結済み・締結予定・新規申込み）について、本判決によりそのサービスの内容が変更されるものではありませんので、ご安心ください。

なお、本判決は、あくまで消費者契約法が適用される消費者契約について判断したものであり、事業用賃貸物件についての「ビジネスサポートシステム保証契約書」による契約については、全く影響を与えるものではありません。引き続き安心してご利用ください。

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