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去る令和元年6月21日、ＫＣ'ｓから、弊社保証契約条項の一部について、消費者契約法に違反することを理由として使用停止を求められていた差止請求訴訟について、大阪地方裁判所において判決が言い渡されました。
判決内容は、弊社保証契約条項のうち、18条2項2号を除いては、いずれも消費者契約法に違反するとは認められないとしてＫＣ'ｓの請求を棄却しましたが、唯一18条2項2号については、弊社の不法行為責任の全部を免除するもの（消費者契約法8条1項3号）であるとしてＫＣ'ｓの請求を認容しました。大部分については弊社の主張及び弊社保証契約条項の正当性が認められたとはいえ、18条2項2号については第１審の大阪地方裁判所の理解を得ることができず、誠に遺憾ではありますが、引き続き控訴審における訴訟活動を通じて上記契約条項の正当性を主張していく所存です。

ところで、一部報道においては、この判決について、「追い出し条項は違法」などと表現されていますが、判決では「追い出し条項」という表現は一切用いられていません。そもそも、弊社契約条項の18条2項2号は、①賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り、②弊社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃貸借契約の目的たる賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、④賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに限り、⑤賃借人が明示的に異議を述べないことを条件として、弊社において、賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるとするものです。すなわち、弊社契約条項18条2項2号は、かつて問題となったような、賃料滞納等を理由として賃借人の占有を一方的に排除する、いわゆる「追い出し条項」とは異なり、入居者様が連絡なく一方的に退去された場合において、なお賃借物件内に残置物が残されている状況が少なくないことに鑑み、入居者様が間違いなく退去し、かつ、合理的な入居者様の意思としては残置物の処分を望んでいると考えられる状況を想定して、そのような場合に賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるようにするためのものです。

なお、弊社の運用においては、従前、入居者様が連絡なく一方的に退去された場合においても、まずは入居者様に連絡をとるよう手段を尽くし、個別に委任をいただいて残置物を処分するよう徹底しております。今回の判決は、このような弊社の原則的な運用が問題となったものではありません。弊社としましては、引き続き、このような場合においても、入居者様に連絡をとるよう手段を尽くしてまいります。

（参考）弊社契約条項１８条２項
２　丁は、下記いずれかの事由が存するときは、乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。
①　〔略〕
②　乙が賃料等の支払を２ヶ月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するとき。
（乙：賃借人、丁：フォーシーズ株式会社〔弊社〕）